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为什么今年楼市调控如此频繁,可房价依旧坚挺?看完我才知道原因

时间: 2018-08-10 14:05 作者:未知 来源:互联网 点击:

  昨夜一条楼市新闻让财经圈本已敏感的神经,又炸锅了~

  8月9日,工行和农行均将上海(楼盘)首套房利率折扣从95折降至9折。工行上海分行一房贷经理称,缺单子,客户一定要9折,建行一直执行首套房9折。媒体称,中行近几个月维持首套房9折。

  这不刚刚住建部的会议开好没几天,怎么又开始放水了?

  你到底是想让房价涨,还是让房价跌,还是永远横盘?A森(ID:AndsonVision)相信,此时此刻,这是大多数人心中最大的困惑!

  即便深入所谓的楼市多军,基本上也是边买边心里打鼓;再看看那些楼市空军,就像我的历史文章《楼市最佳割韭菜套路:看空做多》里所说的,基本上都是嘴上骂死房价,私下拼命买房。

  说白了,过去20年里,没有发生过这样的局面——

  看上去各种政策相互打架,上面说的和底下市场实际情况反差非常巨大。

  这里我们不得不批评那些所谓的多军领袖,学艺不精,只能说忍不住了就会放水。可为什么放水?如何解释目前的混乱信号?

  唯有我们A视野(ID:AndsonVision)独此一家,良心之作。

  那么,今天我们就此话题全面展开,A粉们,颅内高潮走起~

  ——

  其实,本轮调控应该从2017年的930算起。

  尽管今年1~7月,全国楼市调控已达260次左右;但是,如果我们从930算起,毛估估,应该基本上累计全国楼市调控次数在1000次左右。

  是的,你没有看错,1000次!

  可问题来了,即便如此频繁、高密度的所谓精准调控下,全国大多数地区的房价依旧坚挺。这就让很多人郁闷了。

  也因此,会出现少数看空的楼市自媒体人,写文章举报人家成都是假调控的诡异事件。

  在此,我们坚定要表达一下立场:这个人确实很脑残,然后我们坚定支持成都政府的一切政策。

  当然,不少人会说,目前房价确实有下滑的情况。这点,我部分同意。比如,上海,比最高点平均下跌了10~15%左右。

  但是,常年在楼市贴近一线市场的人都知道,这个是极为正常的事情。

  为什么这么说呢?

  因为,每一轮牛市起来后,基本上都是调控政策人为干预,硬生生把房价往下打10~15%的范围,造成一个大众预期:

楼市拐点从此将至,大家不要再买房了。

  这个是非常经典的MBA课程之一:

期望管理。

  就像我明明知道很多事情,我是达不到的。但是,我会用一堆数据的整理、外加一堆故事的编辑,来管理我的老板、客户、员工的期望。这样我就有了腾挪的空间。

  而一旦楼市的躁动稳定下来后,基本上先是横盘,市场会非常冷淡。然后,等市场笋盘消失后,完成筑底。再后面,你懂得……

  PS:考虑到对已经买了我的音频课程《楼市钻石法则》的老铁的尊重,这里就说到这个程度了。还请谅解。

  不仅仅如此,当1000次调控下,整整花了20个月,大部分地区才逐渐稳定下来,老铁们,你们不觉得不可思议吗?不觉得害怕吗?不觉得这里面有大文章吗?

  如果我们换个角度来看问题,这个事情的性质就更加严重了——

  假设未来这1000个调控,只要放弃其中10%~20%的,楼市会不会暴力拉升???

  我很希望那些所谓的空军和多军,都能回答我这个问题?

  就像2013年我跟我的硕士导致激辩中国未来楼市走势。他坚定的认为中国楼市拐点已经来临,而且有数据、有逻辑;而我则完全不认同。该辩论,在当时,导致我们之间整整2年没有联系。

  我当时就说了一句:

如果上海的楼市首付拉低到1成,我敢保证,买房的人可以从市中心人民广场,直接排队到昆山(楼盘)花桥。

  ——

  我当然知道,很多人都在问,大家都没有钱了,未来谁接盘?

  其实,这个问题在未来8年内,不是问题。

  因为根据专业核算,其实我们的家庭短期内,还有40%~50%的空间去加杠杆。当然,这只是数据平均。

  落实到具体的个人和家庭,那就是有钱的人还有极大的杠杆空间。而普通家庭,肯定在短期内,加杠杆空间是有限的。毕竟,我们的基尼系数在0.46的水平。

  所以,目前的调控,其实是在为未来养韭菜。让普通中产的储蓄,可以够得到首付的门槛。否则,按照目前有钱阶层的实力,房价再翻个倍都不是问题。但是,这恰恰是有违土地财政的根本原则的。

  PS:土地财政的根本原则,也非常不好意思,具体内容,我们也只能在《楼市钻石法则》里展开。毕竟,现在删文太厉害,我们号,胆子小,保命要紧。

  而说到土地财政,其实看文章比较久的老铁应该知道,这真的是无奈啊。

  想当年北洋政府财政破产时,不得不让上海的杜月笙帮忙卖鸦片来缓解。

  科索沃战争后,独立出来的原南斯拉夫几个共和国,可以用军用直升机走私香烟,来解决财政压力。

  大明王朝在中央财政彻底不行后,不得不把家奴(太监),像撒盐一样,放到全国去抽税。

  苏联解体后的俄罗斯,在发不出工资的情况下,总统卫队都会出来接私活,参与黑帮火拼。

  太多这样的历史先例,太多这样的现实故事,让我们明白,财政,是任何一个国家都不能有问题的关键所在。直白的说,财政危机的破坏性,远大于金融危机。

  而自90年代的一系列改革后,中国地方财政的收入只有全国总财税收入的一半,却要承担全国财税支出的85%。

  而且,地方经济的发展,是有GDP考核的。即便没有GDP考核,地方经济的发展毕竟还是首位。

  社会治安、老年人的社保、城市建设、招商引资、产业升级、公共服务、保障就业、基础设施、扶持贫困地区……哪一项不需要大量资金投入?

  可在次贷危机后,由于出口增速的明显下滑,使得各地地方财税根基出现了巨大的动摇。

  大家看看传统的沿海几个出口导向特别牛的城市,比如青岛(楼盘)、天津(楼盘)、大连(楼盘)、张家港(楼盘)、上海、宁波(楼盘)、广州(楼盘)等等,基本上都出现了财税和GDP明显放缓的迹象。

  而且,从专业角度,其实我们不能看人民币金额,我们应该要看的是实际出口的数量。毕竟,企业是可以涨价的。

  那更是全国都是明显放缓。

  一边收入端增长乏力,一边是花钱如流水,就像水龙头坏了一样,请问,地方财政不依赖土地财政,难道找特朗普去融资???

  ——

  问题如果仅仅是这样,还不是很全面的分析。

  要知道,土地财政这一工具,需要银行、开放商等大量的协助,否则,是不可能玩下去的。

  假设中国楼市在目前的价位,普遍暴跌30%以上,大家想想,这是什么后果???

  首先,很多上市公司要爆仓了。

  就目前已经透露的消息,上市公司持有房产上万亿人民币。不少企业在财报不好的时候,就抛几套房子来解决。你要房价暴跌,这个怎么玩?

  其次,银行吐血。

  无论是开放商、还是其它行业的企业、还是个人信贷,房地产是银行系统中被认定为最优质的抵押品。即便是地方融资平台的融资,也往往是用土地进行信用抵押的。你要敢全国大范围暴跌30%以上,银行的呆账坏账基本上就疯了。

  而目前中国的融资环境,依旧以间接融资,也就是靠银行放贷为主。在经历了A股暴跌,P2P跑路,理财资金回表等一系列事件后,这点反而得到了极大的强化。

  因此,银行系统如果出现巨大的呆账坏账,后果不堪设想。

  此外,地方财政失去短期融资渠道。

  我们的财政缺口,其实是越来越大的。老龄化、少子化、出口不畅等一系列问题,都是基本面的大趋势,不是你大呼口号,就可以改变的。

  因此,土地财政对于地方政府的短期缓解债务压力,是非常重要的。如果没有土地财政,或者说通过重税让房地产暴跌,那首当其中的是:地方债务违约。

  2014年刚刚发生了小规模的地方债务违约,大家已经吓坏了。你要让全国都出现,那就只能中央兜底。那么问题来了,中央财政又能兜的了多少底?

  还有,大规模的失业和倒闭。

  土地财政,毕竟还有拉动内需的强大能力。如果土地财政不行了,那上下游的50~60个行业的企业和从业人员怎么办?

  如果这些企业没有生意了,请问有没有任何新的经济动能可以代替房地产业,来全面吸纳这些资金、失业人员?

  连美国在2000年互联网泡沫破裂后,都拉了2把房地产牛市。第一把,拉成了次贷危机;第二把,现在正在进行时。

  更何况我们呢?

  当然,基本面支撑房价在箱体范围内的坚挺的原因还有很多。A森(ID:AndsonVision)在本文,也就是抛砖引玉,希望引发大家更多的独立思考。

  我不是房地产从业者,截至目前没有收过任何房企、中介的钱,因此,我的观点,仅仅是出于独立判断的结果。

  ——

  其实,即便没有上面那么多洋洋洒洒的分析,大家也应该看明白政策的指向——

  坚决遏制房价过快上涨!

  并不是要让房价暴跌,而是不要发生任何系统性风险。房价短期内暴跌和暴涨,都是会引发系统性风险的。

  因此,聪明的投资人应该马上意识到,这等于给了楼市一个巨大的隐性担保 :

  跌不下去了!!!

  而另一边,钱还在印,财政压力还在越来越大,老年人越来越多;连出口主要目的国,美国,也已经明确表示,吃不消我们的出口倾销了。

  至于马上要大范围上马的大基建,尤其是铁路8000亿,都是烧钱项目,属于短期大投入,回报却要周期才能看到的。

  所有这些,都让财政的压力,或者说债务飙升,成为一种必然。

  请问,不靠土地财政,靠什么?

  难道由那些所谓的楼市空军,去老奶奶家发养老金、送温暖?

  当然,我们并不是说,短期内楼市又要暴涨。事实上,我很不认同今年下半年楼市又要热辣无比的观点。

  同样是放水,2015年和2018年完全不同。

  2015年是要求放水到楼市;可2018年,是放水到实体经济,绝对不能进楼市投机。

  可问题是,目前内需疲软的情况下,企业就没有多少可以投资的项目。就算投资了,由于内需不足,也会导致投资血本无归。

  因此,好项目严重不足,会是将来长期的经济困扰,更是金融投资圈的最大难题。

  大家能够做的,无非是政府扶持的项目,多投一些钱,这样风险小,还有一些回报可言。

  但是,这样会导致实体经济的投资严重不足,实体经济在长期内,会出现明显的下滑风险。而这种风险,则会加剧财税收入的锐减,进而拉大地方债务。

  至于这些债务,最终也只能由土地财政帮忙来解决了。

  摊开来说,其实这就是老龄化社会的必然。

  你没有足够的年轻人,哪里来那么多消费?没有人买单,企业投资就会亏钱。

  所以,根本不是什么房地产绑架中国经济,而是老龄化下,不搞土地财政,大家马上都要饿肚子。

  作为一个依靠廉价劳动力来玩出口的经济体,你没有太多选择。这就是天道!

  看得懂这点,你应该明白后面的走势;看不懂,那我建议你,既然看空,就身心一致,赶紧抛房吧,不要嘴上BB看空,实际还在想着抄底。

  当然,这里我们不得不承认,中国目前的领导层还是清醒的。

  他们知道光靠贩卖廉价劳动力,已经是穷途末路。也因此,才提出“高质量发展”,拼产业升级转型。

  只不过,产业升级转型,如果不能从美国人那里买来技术,那么就意味着我们不得不自己往死里砸钱来研发。

  而这个又要体现为政府债务,最终还是需要有人来买单。

  ——

  最后,我承认,其实A森(ID:AndsonVision)还有很多独创理论没有公布。

  比如,两朝衍化论,黄金雪坡理论、永是道、楼市暴涨信号论等等,大大小小几百种。

  如果全部公布,可以秒杀所谓的各类看空看多派。

  只不过,身为局内人,并不是所有话都可以说,并不是所有的东西都可以分享。

  作为自小就以看经典原著为主要阅读习惯的人,我的观点都是以历史上的大师来参照的。这就像你喝惯了顶级咖啡,你不可能去随便一个地摊小店买咖啡喝一样。

  这不是自豪,而是自律。是对自己的强烈约束,是对真理的孜孜以求。

  毕竟,我们其实不是在跟市场交易,而是在对市场的认知观点进行交易。我们可以无限接近真实,但,你永远不敢说,完全掌握全部真相。而赚到钱,其实只是对自己认知观点的验证,仅此而已。

      本文首发于微信公众号:A视野。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:admin)

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